La mala racha del sector inmobiliario y el agravamiento de la situación económica, está provocando grandes socavones en los balances de las entidades bancarias. En enero según los datos oficiales la mora se ubico en un 7,91 por ciento, la tasa más elevada desde finales del año 1994. Este indicador lleva ya diez subidas consecutivas, se está acercando peligrosamente a los datos obtenidos durante la anterior crisis, en aquel tiempo la tasa de impagos llego al 9,15 por ciento en febrero.

Un nivel, que los economistas más reputados no descartan a los que pueda llegarse en los próximos meses, aunque todo dependerá si existen señales de recuperación económica. Por el momento, las perspectivas no son nada buenas, la UE pronostica que el PIB caerá el 1 por ciento y el Fondo Monetario el 1,7 por ciento para este ejercicio. A esto hay que agregarle la tasa de paro del 22 por ciento, y posibilidades claras de que llegue hasta un 24 por ciento.

El lastre más pesado, son los préstamos adjudicados a compañías constructoras y promotoras inmobiliarias, cuyo total llegaba a final del ejercicio 2011 a 396772 millones. Y de este dato nada menos que un 20,1 por ciento ya es considerado dudoso, es decir, 79759 millones. Esto representa aproximadamente un 57 por ciento del global de préstamos no pagados, cuyo importe se ubicado en el primer mes en una cuantía de 140027 millones.

Si bien, la morosidad de los particulares está más sujetada. Solamente un 2,78 por ciento de la cifra de créditos a familias para la rehabilitación o adquisición de vivienda (18286 millones) no está al corriente en su abono. Algo más alta es la mora en los préstamos asignados a la adquisición de bienes de consumo perdurables, que terminó el año en un 5,79 por ciento.

Las ultimas información, asimismo muestran que el surtidor de la financiación continua cerrado, en el último mes se ha producido una bajada de un 0,72 por ciento. La sequia crediticia ha perjudicado principalmente a la financiación, de compañías vinculadas con la actividad inmobiliaria.

Es una medida que ha sido exigida por diferentes sectores de la sociedad nacional, que algunos creen que va más allá de un aspecto solamente financiero, incluyéndola en una acción social que permitirá evitar la dramática situación por la que están atravesando muchas familias al quedarse sin su vivienda y estando obligadas a continuar abonando las mensualidades de su préstamo hipotecario.

Clifford, se muestra partidario del Código de Buenas Prácticas, como una acción para frenar los desahucios y ajustar las ejecuciones hipotecarias, como una medida que paralice la creciente morosidad.

Todo indica, que las causas humanitarias que estarán presentes en el contenido de la modificación, ya que los expertos señalan que el nuevo código determinara que solamente los ciudadanos que deban enfrentarse a un préstamo hipotecario, con una carga de más del 80 por ciento de sus ingresos, podrán ampararse a las diversas posibilidades que se incluyen: la disminución de la mensualidad, la negociación de nuevo de los platos y en el último caso en la dación.

La empresa está de acuerdo con las medidas encaminadas a proteger a los más desfavorecidos, por la situación económica actual.

En los últimos años, el crédito privado ha brindado soluciones crediticias orientadas a impedir la pérdida del hogar.

Muchísimas familias han recurrido a esta clase de empresas, como vía para no perder su casa ante la dificultad de hallar otra forma de financiación en las entidades bancarias.

En este aspecto, en los últimos años se han duplicado las transacciones de crédito privado consignadas a enfrentar las mensualidades hipotecarias, teniendo abierta su oferta para que puedan beneficiarse cientos de familias que lo necesitan.

Si cumple a rajatabla con la normativa, y si cumple solo expresamente o en la práctica en el desempeño de su profesión habitual.
Si el intermediario financiero es independiente de las entidades bancarias.
Coste de ir a un intermediario.
Capacidad de negoción en los préstamos hipotecarios.
Formación, experiencia y profesionalidad.

Deberá valorar convenientemente los factores anteriores, lo que le supondrá contratar realmente un asesor que logre un préstamo hipotecario en buenas condiciones para adquirir un inmueble, reunificar las diferentes deudas que tengamos o subrogarnos nuestra hipoteca en otra entidad.

Lo primordial en el momento de acordar los servicios de un intermediario financiero, es que cumpla con la legislación que normaliza la intermediación hipotecaria. Por lo que deberá acudir al Registro Estatal, de empresas reguladas que se encuentra en la página del Instituto Nacional de Consumo.

Exceptuando que se trate de un agente de una entidad crediticia (que operan en nombre de una entidad financiera sola y están inscritos en el Banco de España) o de una inmobiliaria (no están obligadas a darse de alta si tramitan los préstamos hipotecarios para los usuarios que compran sus inmuebles), debe aparecer en este registro, así podrá revisar gratuitamente la información disponible:

Los datos de las empresas.

Las actividades que llevan a cabo, y si trabajan exclusivamente para varias o una entidad de crédito u otro tipo de compañías.
Las delegaciones que disponen la empresa y su localización.
El ámbito geográfico en que lleva a cabo su actividad.
Los datos de la entidad bancaria o aseguradora con las que tenga acordado aval financiero obligatorio o el seguro de responsabilidad civil, determinando su cuantía.

El folleto según la normativa, sobre los servicios, precios, cuantía de las comisiones, gastos y compensaciones que se aplicarán, a los servicios y transacciones que realizan, el interés de cada producto y el interés en caso de demora. No le podrán cobrar los honorarios superiores de los inscritos en el correspondiente registro.

Por otro lado, el intermediario deberá entregar un duplicado del contrato de servicio, que deberá firmar con los términos generales.

En las tarifas de los gastos, compensaciones o comisiones que le deberán entregar, incluidas los trabajos de asesoramiento, se señalaran los casos y la periodicidad que cuando se aplicaran. De ninguna manera, le podrán cobrar ninguna comisión o gasto que no haya admitido al firmar el contrato.

Nuestro objetivo con esta pequeña guía es que sea de utilidad si va a acudir a este tipo de empresas.

La razón principal para considerar un cambio ha sido la volatilidad del Euribor durante los últimos años, que lo hace peligroso en tiempos de crisis. En un mercado financiero caracterizado por la sequía de créditos y por una lucha sin cuartel por captar depósitos, los Bancos y Cajas aspiran a encontrar un índice que ofrezca cierta seguridad.

El ente regulador parece compartir la preocupación de los Bancos y ha creado un equipo para que estudie y proponga un nuevo indicador, que pudiese estar listo a mediados de año.

Para encontrar un opción se piensa en un referente con liquidez, entendiendo por tal la existencia de transacciones con dicho índice en forma diaria y de manera transparente. En este sentido el midswap (esto es, el tipo de interés de las emisiones de renta fija) a 60 meses al igual que la deuda pública a dicho plazo parecen opciones válidas, en contraposición al bono 10 años, que no luce atractivo.

En la práctica, algunos Bancos están recurriendo al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) que en estos momentos se ubica en casi un 4 por ciento. Sin embargo, no se trata de un índice que sea visto con buenos ojos por el entre regulador, ya que no es un referente fijado en forma independiente sino que es un promedio de los préstamos que los propios Bancos otorgan.

Como se recordará, el Euribor o Europe Interbank Offered Rate, es la tasa a la que se prestan los Bancos europeos entre sí. Se establece en forma diaria y nació el 1 de enero de 1999, el mismo momento de la aparición del euro.

En España fue el sustituto del Mibor, que era la tasa interbancaria en Madrid. Su tipo inicial fue del 3,062 por ciento alcanzado su máximo durante julio de 2008 al colocarse en 5,93 por ciento. Justo en ese momento estalla la crisis bancaria mundial que a su vez trae consigo el desplome del Euribor, que en poco más de año y medio cayó al 1,231 por ciento.

En efecto, la quiebra de Lehman Brothers fuerza la intervención conjunta por parte de la mayoría de los Bancos Centrales de los países industrializados, que establece como una de las medidas comunes la baja de las tasas de interés.

Esta drástica reducción, vista con agrado por los deudores ha generado todo un dolor de cabeza a las entidades financieras que han visto cómo se abaratan sus préstamos concedidos pero se encarece la financiación que ellos mismos se ven obligados a contratar.

Es conveniente recordar que el mercado hipotecario español es particular con respecto al resto de Europa; mientras que en ésta última la mayoría de las viviendas se encuentran bajo régimen de alquiler, en España el mayor porcentaje corresponde a viviendas en propiedad.

A su vez, aunque en la Unión Europea el tipo de interés preponderante es a tasa fija, en España el 94,9 por ciento de los préstamos hipotecarios ha sido contratado a tasa variable y sólo un 5,1 a tipo fijo. Del total de préstamos a tasa variable, un 86,2 por ciento está referenciado al Euribor.

Por este motivo, las variaciones de dicho índice tienen mayor relevancia en España. El problema principal es que aunque su fijación está condicionada por la situación de los Bancos en un momento determinado, también influyen en ella decisiones referentes a políticas monetarias establecidas por el Banco Central Europeo.

Esto se refleja en el último informe de la Asociación Hipotecaria Española, AHE, que hace énfasis en el retroceso de la actividad inmobiliaria en España que acumula ya 4 años consecutivos, muy diferente al incremento de más del 20 por ciento que llegó a alcanzar en 2007.

Es evidente que las nuevas hipotecas concedidas no cubren las amortizaciones de los préstamos antiguos; de allí la significativa disminución. Pero especialmente es el encarecimiento de dichas hipotecas y el endurecimiento de los requisitos para su concesión lo que más influye en el retroceso de las cifras.

La Asociación que agrupa a las entidades hipotecarias no espera un cambio en la tendencia bajista, por lo menos durante el primer semestre del 2012.

Hablando en cifras, la citada disminución del 6 por ciento representa 67 mil 271 millones de euros, cifra a la cual se llegó luego de la contracción en diciembre de 8 mil 6 millones de euros. Esta última cifra, no obstante, señala una disminución del 0,5 por ciento respecto a 2010, frente a un retroceso, el año anterior, del 2,1 por ciento.

La AHE señala que, adicionalmente a las razones antes mencionadas, la contratación de nuevas hipotecas viene lastrada por el hecho mismo de que la inversión en la construcción de nuevos inmuebles se encuentra estancada , situación que seguirá a lo largo de este año. En otras circunstancias la disminución de los tipos de interés y de los precios de las viviendas debería contrarrestar la tendencia, pero las altas cifras de paro y la crisis económica en general continúan inclinando la balanza hacia la baja.

Como señala José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, APCE, la supuesta bajada de precios por sí sola no va a incrementar las ventas si ella no va acompañada de una apertura en la concesión de préstamos y créditos.

Este es el meollo del asunto. Si se continúa con la restricción del crédito más inmuebles actualmente propiedad de promotores irán aumentando el patrimonio “ocioso” de la Banca.

El director general de la Sociedad de Tasación, ST, Juan Fernández-Aceytuno opina que las necesidades de capital adicional por parte de la Banca dificultan la concesión de créditos. Se estima una disminución de entre el 15 y el 20 por ciento en la concesión de nuevas hipotecas durante 2012 por lo que, a su vez, la cartera hipotecaria se reduciría entre un 5 y 6 por ciento.

Además, resulta menos complicado conceder préstamos en un sector diferente del inmobiliario. Aún una apertura del crédito en otros sectores permite cierta recuperación de la construcción en la medida en que reactiva el consumo, el crecimiento económico e, indirectamente, la demanda de nuevas viviendas.

A su vez, el director general del Grupo MAIN, José Parra-Moreno apuesta por un descenso estrepitoso del crédito hipotecario por las citadas necesidades de capital de la gran Banca para adquirir a las instituciones pequeñas, que distrae recursos que de otra forma se utilizarían en la concesión de préstamos.

Este ejecutivo de la citada empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios de las instituciones de crédito es de la opinión que sólo recibirán préstamos hipotecarios los que adquieran viviendas que sean propiedad de la Banca, aunque ésta solamente sacará al mercado los inmuebles de peor calidad, apostando porque la cartera de activos de alta calidad no perderá valor y podrá venderse en mejores condiciones en el futuro.

Pero a la vez, que bastantes entidades bancarias especialistas en el tema han desaparecido del mapa español, el crédito privado está preparado para aumentar su presencia todavía más en el sector.

Su compromiso con los particulares y hogares con necesidades de dinero, en el momento de mantener cualquier opción en la reunificación de préstamos, continúa sin cambios, en lo referente a las facilidades en la asignación de financiación, en contra de la postura limitativa y conservadora de las entidades bancarias.

Clifford Auckland mantienen sin modificación sus productos de reunificación. Los términos son los mismos que cualquier préstamo hipotecario urgente, basta con presentar un documento identificativo y las escrituras del inmueble, para que de una manera rápida se gestione su préstamo en los mejores términos.

Para esta consolidada consultora, el mercado nacional de financiación en capital privado, tiene suficientes recursos, para absorbe totalmente la actividad abandonada por las entidades bancarias, tanto nacionales como internacionales, o que han limitado al máximo la asignación de financiación o han dejado el mercado nacional por no hallar incentivos.

La manera más frecuente de esta clase de préstamos (que inclusive se formalizan en una notaría), es que el usurero presta una cuantía determina de capital, si bien en el documento público se especifica una cuantía mayor, con un interés que puede exceder del 200%. Por lo cual, los juzgados habitualmente se ponen del lado de los solicitantes. Esto es lo que le sucedió a una mujer de Tarragona sin trabajo y cuyo cónyuge estaba enfermo, que un magistrado le ha dado la razón en una sentencia sin precedentes en la jurisdicción.

Concedemos un préstamo sin ingresos, sin nómina, sin contrato fijo, no importa que aparezca en algún listado de morosos, en unas cuantas horas, sin necesidad de aportar garantías. Este era el reclamo utilizado por algunos prestamistas, para lograr la atención de las personas que desesperadamente necesitan dinero, usuarios que por causa de la crisis se han multiplicado. Y muchas personas acuden a estos prestamistas ante la negativa de financiación de la banca.

La mujer se puso en contacto con el prestamista para lograr el capital. Recibió doce mil euros en efectivo. Si bien, en el contrato del préstamo (que tenía como garantía un inmueble) que rubricó ante notario en julio del 2008 se especificaba 26.250 euros. Los términos eran los siguientes: la cuantía se tenía que reintegrar a los 6 meses, en una única entrega sin intereses. No obstante, si había intereses, aparecían encubiertos y fueron pactados por ambas partes. En porcentaje, llegaría al 234,3%, la diferencia existencia entre la cantidad que se debía abonar y la cantidad que se recibió.

Los letrados Manuel Fernández y Juan Agüero presentaron una demanda, a nombre de la mujer que pidió el capital, en la que se solicitaba que el préstamo se declarara nulo. Y así lo resolvió el juez, quien además ha declarado nulo el préstamo hipotecario formalizado como garantía. Asimismo, el prestamista deberá abonar las costas del proceso, que son unos diez mil euros.

En la sentencia, el juez, considera que no se ha demostrado la situación desesperada que describe la mujer en el instante de la rúbrica del contrato, aunque es verdad que en aquel instante su cónyuge, está enfermo gravemente y sus ingresos eran mínimos. Pero esto, según el fallo, no representa que este probada una situación alarmante, que obligará a la persona a formalizar el contrato con unos desmedidos intereses.

Durante el proceso la demandante expuso, que después de salir del notario ingreso en su cuenta 11.500 euros y reservo quinientos euros para abonar otras deudas. Según el magistrado, aunque dichas declaraciones no tengan nada de credibilidad, ya que la mujer podrá haberse guardo el dinero restante, este hecho resulta muy importante, además de otras pruebas aportadas durante el proceso.

Para el juez es sorprendente, que no se hubiera acordado el abono de intereses habituales por el prestatario. El prestamista lo evidenció en que su beneficio no estaba en la ganancia de los intereses, y que la ganancia tendría lugar en la demora del pago. Si bien, el magistrado no dio credibilidad a esta evidencia, ya que cualquier prestamista no solamente busca beneficio en el pago demorado de la fecha pactada, sino principalmente que el prestamista había celebrado otros contratos de préstamos, por lo tanto se puede considerar un profesional del crédito. Y todavía va más allá, al apuntar que con estos trapicheos era su forma de ganarse la vida, lo cual hace sorprendente que no hubiere intereses, y por lo tanto estaban encubiertos en la transacción.

Aún existen más datos que garantizan que el prestamista se dedicaba a proporcionar financiación. La entrega de capital siempre era inferior, a la que verdaderamente aparecía en los contratos, y asimismo se realizaba en efectivo, cuando lo normal es hacerlo por medio de un cheque.

Durante el proceso judicial declararan otras dos personas más que habían solicitado un préstamo al prestatario. Una recibió 7.000 euros y el otro 6.5000 euros, aunque en el contrato se determinaba 17.700 y 12.250 euros respectivamente.

Por todo esto, el juez manifiesta la no validez del contrato, por una parte, y la obligación de la prestataria de reintegrar solamente la cuantía recibida en efectivo, sin devolver los intereses ordinarios ni los de demora, y por otra parte, la nulidad del préstamo hipotecario como la garantía de la transacción.

El condenado, que ha admitido los hechos, ha admitido ser asimismo el autor de un hecho delictivo de apropiación indebida, abonar una sanción de 1.260 euros e indemnizar al cliente con la cuantía usurpada.

La condena ya es firme, ya que ambas partes han renunciado a un posible recurso, es resultado de un acuerdo alcanzado en un proceso judicial que ha tenido lugar en la Sección 2ª de la Audiencia de Valencia.

El condenado no ingresará en la cárcel, ya que no tiene antecedentes penales, y la audiencia ha admitido la solicitud realizada por el abogado defensor de suspender la condena.

Los hechos sucedieron en 2007, cuando el damnificado contacto con David, que dedicaba a gestiones relacionadas con la refundición y la reunificación de deudas por medio de un servicio online, con la denominación de Credixan Inversores.

El cliente encomendó al gestor las transacciones necesarias para la refinanciación de sus deudas, pues pasaba por una mala situación que le impedía enfrentar los abonos del préstamo hipotecario de su vivienda, situada en Valencia, y de las deudas procedentes de la utilización de diversas tarjetas de crédito, una deuda total de 50.000 euros.

El gestor, con el propósito de favorecerse de la situación, pidió al cliente distintos documentos para realizar las gestiones.

De esta forma, a mediados del mes de mayo del 2007, le convocó en una notaría, en la que le confirió un poder especial al gestor para negociar créditos o préstamos, principalmente de tipo hipotecario, recibir los fondos que obtenía con estos, determinar vencimientos, forma de abono, interesas y realizar préstamo hipotecarios sobre otros inmuebles.

Posteriormente, el condenado uso estos poderes, y actuando en representación de la víctima, consiguió en escritura pública una hipoteca de 33.429 euros, teniendo como garantía la vivienda del cliente.

Para devolver esta cantidad, en noviembre de 2007, usando el mismo poder, consiguió un segundo préstamo hipotecario de 32.000 euros, cuya garantía era la misma vivienda.

Después, negocio un nuevo crédito, para obtener en efectivo 18.000 euros.

Con todas las transacciones, el condenado consiguió 50.000 euros en total, cuantía que no destino al abono de la deuda del cliente y solamente le entrego trescientos euros.

Como resultado de todo y ante la falta de abono de las mensualidades de los préstamos hipotecarios, las entidades financieras comenzaron el proceso de ejecución hipotecario de la vivienda propiedad de la víctima.

El endeudamiento descontrolado ha rebasado los niveles recomendables que indican que no se deben comprometer los ingresos en más del 40 por ciento en deudas.

Por ejemplo, en Castellón los hogares cuyos ingresos se destinan en un 50 por ciento a pagar obligaciones han aumentado en un 10 por ciento.

La Agencia Negociadora realizó una investigación que confirma lo dicho y añade que en los períodos vacacionales la tendencia a endeudarse a través de préstamos personales aumenta sensiblemente. Esto hace que el consumidor deba hacer frente, en septiembre, a los pagos anteriores a los cuales se le añaden los créditos nuevos solicitados para costear las vacaciones.

Los analistas aseguran que en la provincia de Castellón se presenta un escenario más crítico aún ya que registra una mayor tasa de paro comparada con otras localidades, adicionalmente, las prestaciones por desempleo ya se han terminado así que la mayoría de las personas no reciben ingresos a final de mes.

Por otra parte, la presidenta de la Asociación de Usuarios de Seguros, Bancos y Casas de Ahorros, Adicae, Lorena García recordó que durante el boom inmobiliario se otorgaron muchas hipotecas superiores al 100 por ciento, además los clientes se endeudaron también con préstamos personales y tarjetas de crédito. El nivel de endeudamiento familiar llegó a niveles elevados en los que al faltar los salarios la gente no puede hacer frente a los pagos y queda en una situación de indefensión.

A su vez, Lorena Civera, una economista de la firma Aseicas Assessors, anclado en Castellón, aseguró que los hogares tienen un endeudamiento, en promedio, por la mitad de sus ingresos. Estas deudas se tomaron para mantener un nivel de vida muy ostentoso y al sobrevenir la crisis económica y quedar dos y hasta tres personas sin empleo en una familia, el grupo familiar se ve imposibilitado de cumplir con los pagos y entra en situaciones críticas.