Sentencia contra clausulas suelo de los préstamos hipotecarios

22.02.2011

El Juzgado nº 2 de lo Mercantil, de Sevilla, el que por primera vez en España, consideró no válidas en las hipotecas, las cláusulas suelo fijadas por 3 entidades bancarias, ha avanzado más y ha convenido la ejecución de la sentencia de forma provisional, dictada a finales de septiembre de 2010.

En la práctica, Miguel Ángel Navarro, el titular de este juzgado, exige a las entidades bancarias (BBVA, Cajamar y Caixa Galicia) a suprimir la cláusula suelo (que exige al usuario a abonar un interés mínimo, indiferentemente de que el Euribor sea inferior a esa tasa), de los contratos de los préstamos hipotecarios, y les solicita asimismo, a abstenerse de usarlas posteriormente, en el momento de convenir esta clase de préstamos.

Pero la cuestión va más allá, pues el juez le proporciona a las entidades un término de 60 días después de la notificación de la sentencia, para eliminar las cláusulas de este tipo, de los contratos que la incluyan, según especifica la misma.

La aceptación fue comunicada el viernes 11, a la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, que ha sido la comisionada de presentar esta demanda en los tribunales y de solicitar igualmente, la ejecución temporal del dictamen.

La nueva sentencia, representa en opinión de Ausbanc, que dicha cláusula, que evitaba que la bajada del Euribor se mostrase, en un menor abono de las mensualidades del préstamo hipotecario de millones de ciudadanos, se halla en vías de desaparecer. Además, la Asociación destaca que con el dictamen del juez, los usuarios perjudicados por el empleo de esta cláusula, se beneficiaran en los próximos meses, por una disminución en las mensualidades del préstamo.

Si bien, es importante señalar que el fallo está recurrido en la Audiencia Provincial, y que la ejecución de la sentencia que permite el juez será provisional, hasta que la sentencia sea firme, y en ese momento las cláusulas serán declaradas no válidas.

En tanto, la sentencia determina que el auto es firme, y no se puede presentar ningún tipo de recurso.

Ausbanc, destaco que en menos de un año, el departamento jurídico de la asociación ha realizado numerosas demandas contra entidades, que contenían en sus contratos esta cláusula suelo, y que las mismas han conseguido una sentencia a su favor en Primera Instancia, en la que se expresa la nulidad de dicha cláusula, y que han afianzado que el beneficio se extenderá a todos los participantes de ese fallo, por medio de la ejecución provisional, para que no estén aún más perjudicados con el paso de los meses, mientras se resuelve sobre el recurso interpuesto.

El inicio de este proceso se remonta a principios de abril de año pasado, cuando la Asociación presento ante el juzgado citado, en la que solicitaba la nulidad de dicha cláusula en los contratos hipotecarios de Cajamar, Caixa Galicia y BBVA.

A finales de septiembre, el juzgado sentenciaba un dictamen insólito, sancionando a las entidades a suprimir la cláusula de los contratos y a no contenerla en los nuevos. Y a últimos de enero de 2011, el jugado a instancias de la Asociación, dictaminó un fallo en el que decreta de forma provisional la ejecución de la sentencia.

Entidades no financieras que otorgan hipotecas ahora son forzadas a registrarse

17.02.2011

En tiempos de crisis siempre hay quienes salen beneficiados. Cuando las entidades financieras tradicionales cierran el grifo a la hora de otorgar créditos e hipotecas siempre surgirán otras empresas dispuestas a prestar el mismo dinero a un precio aún mayor pero sin tantas restricciones ni tanto control como las entidades convencionales.

Por esta razón y para asegurar la transparencia, aquellas entidades no bancarias que concedan préstamos o créditos, así como también aquellas intermediarias en esta acción deberán estar correctamente registradas y aseguradas. Así lo establece un nuevo decreto Real aprobado el 28 de enero.

De este modo, dichas empresas ahora habrán de inscribirse en el registro estatal con el objetivo de asegurar la seguridad y protección a los consumidores.

El nuevo decreto establece también que dichas organizaciones habrán de contratar un aval bancario por un importe mínimo de 300 mil euros para poderse cubrir así las responsabilidades en las que pudiera incurrir la entidad con los consumidores.

A su vez, el decreto también busca asegurar la competitividad y trasparencia en esta clase de empresas que se han expandido rápidamente en estos años y que no se encuentran sometidas al control del Banco de España.

Dicho registro será de carácter público y podrá accederse al mismo a través del portal oficial del Instituto Nacional de Consumo.

Las empresas que desarrollen el tipo de actividades citadas habrán de registrarse independientemente de los registros realizados en el municipio o comunidad. En este sentido se trata de una inscripción obligatoria para las entidades que lleven a cabo sus actividades en el territorio español.

El registro informará acerca de tarifas, precios y gastos repercutibles que forzosamente han de facilitar estas empresas, expidiendo certificaciones acreditativas y elaborando al menos una vez al año una relación actualizada de las empresas registradas.

Cómo lograr continuar pagando a la entidad bancaria tras perder la vivienda por un embargo

09.02.2011

Se habla del tema en todos los lugares: medios de comunicación, en la calle y en las redes sociales. Aunque es legal, ¿Es honestamente censurable que una familia, que ha traspasado su vivienda a una entidad financiera, porque no puede abonar el préstamo hipotecario, deba continuar pagando las mensualidades, porque el inmueble se ha abaratado tanto, que su precio no cubre todavía la deuda restante?

Los expertos admiten, que es bastante debatible. Es indudable que por el sistema garantista nacional, más personas han conseguido acceder a una hipoteca, y principalmente a un coste moderado (creyendo como tal, el tipo de interés y no el importe del inmueble). De haber claudicado a la normativa vigente en otros países, como el caso de Estados Unidos, dónde la entrega de la vivienda, da por saldada la deuda, los préstamos serán más costosas y con más exigencias.

Por lo tanto, los expertos preguntados ultiman, que pese a enmendar un problema muy delicado para los ciudadanos, habría evitado la adquisición de una vivienda, a una gran mayoría. A la sazón, ¿Existe margen para acometer alguna modificación de la normativa vigente, sin producir grandes alarmas? Sin duda.

El Colegio de Registradores de la Propiedad, afirma que deberían evaluarse algunas medidas encauzadas a optimizar la posición de los usuarios, sensatos de que todas tienen medidas positivas y negativas. Una de las sugerencias de esta institución, es la creación inminente de un sistema oficial de subastas electrónicas, de viviendas hipotecadas. A la plataforma, accederían con garantías, los pujadores alejados, por la web se transmitirían las pujas. Esto ayudaría a que las subastan no quedaran desiertas, principalmente las que se anuncian sólo por edictos.

Pero además, de incorporar ventajas tecnológicas, los registradores admiten que en las subastan pueden introducirse otras mejoras. Por ejemplo, actualmente es posible que una entidad bancaria se quede con una casa en subasta pública, por la mitad del importe de tasación, posteriormente la venda a un tercero por un valor muy superior, y no obstante, pueda continuar reclamando al hipotecado, que abone el resto de la deuda, que no liquidó con el precio conseguido en la subasta.

Hay mecanismos para impedir situaciones de esta clase:

Subir el porcentaje de adjudicación, del 50 por ciento al 75 por ciento del importe de tasación.

Suscitar durante el proceso de ejecución hipotecaria, el reajuste de las tasaciones.

Prohibir a la entidad que continúe imponiéndose contra el deudor, si ha podido recobrarse del daño, vendiendo la vivienda a un tercero, por un precio más elevado.

Otra futura media trazada por los Registradoras es evaluar la prohibición de algunas comisiones, que sean consideradas desmedidas o de determinar un límite de cantidad para otras, así como limitar el interés de demora por ley. Se podría entablar una discusión sobre si es conveniente o no, originar una normativa que restrinja las comisiones de apertura, novación, estudio o cancelación anticipada, entre otras.

En la misma línea, los expertos asimismo creen que es ineludible restringir el impacto abusivo de algunas cláusulas. Entre las que destacan, las de vencimiento anticipado que algunas veces, se emplean por el impago de una única mensualidad, por lo que podría mitigarse.

De hecho, para parar que las diferencias que produce la letra pequeña, de estos contratos terminen en los juzgados, los Registradores se decantan por el control anticipado de las cláusulas desmedidas, impidiendo ser registradas.

Según datos de la Agencia Negociado, durante el año pasado se registraron 118.000 ejecuciones hipotecarias. Y aunque es innegable, que es una cantidad importante, solamente supone el 0,7 por ciento del mercado, ya que actualmente hay entre quince y dieciséis millones de hipotecas vivías.

La Agencia recomienda antes de llegar a la temida ejecución hipotecaria, convenir nuevos plazos de amortización de la hipoteca, con la entidad bancaria, cambiar el capital pendiente o determinar periodos de carencia en el abono del interés.

Es antigua la reclamación de realizar un procedimiento diferenciado de la falta de solvencia del deudor, si es persona física por sobreendeudamiento en la ley concursal, o la de imitar el sistema galo que pronostica la resolución de este tipo de conflictos con un mediador profesional, que plantee prórrogas razonables y quitas del abono de la deuda.

Y como afirma el Colegio de Registradores, porque no defender, que la familia pueda continuar en su vivienda en alquiler, durante un plazo de gracia, o recobrar el inmueble pasado algún tiempo, si su situación particular mejora.

Las hipotecas en España no van a ser cambiadas por el momento según Elena Salgado.

07.02.2011

Elena Salgado, vicepresidenta económica, ha comentado que no va a haber cambios en las condiciones hipotecarias en España para no perjudicar a las entidades bancarias.

Para ello, el argumento de la vicepresidenta para defender el no cambiar las condiciones ha sido que un cambio sería perjudicial para las entidades financieras, lo que pondría en peligro el futuro de las próximas hipotecas. Este comentario fue realizado tras ser preguntada por la sentencia de la Audiencia provincial de Navarra por el que tras la entrega de la vivienda el préstamo quedaría erradicado.

La ministra realmente no se pronuncio sobre el fallo de la sentencia a favor del propietario del piso, pero si comento que no habrá por el momento cambios en las condiciones de las hipotecas para no perjudicar a los bancos

A su vez, la agencia de calificación Moody dijo que la sentencia de la audiencia provincial de Navarra va contra la Ley hipotecaria en España. Es por ello, que esta agencia de calificación espera que decisiones como esta no vuelvan a suceder en el futuro, ya que podría provocar que los inversores extranjeros temiesen un aumento de la morosidad haciendo que la inversión en el país fuese menor.

Facua pide el cambio de la ley hipotecaria

02.02.2011

Facua se ha pronunciado en contra de la ley hipotecaria y a favor de un cambio de la misma, haciendo que salga una ley en la que se pueda hacer una dación de pago en las hipotecas, lo que quiere decir que la deuda quede zanjada en caso de no poder hacer frente a la hipoteca a cambio de la vivienda. Para ello, se basa en una sentencia de la audiencia provincial de Navarra, la cual consideraba suficiente la entrega de las llaves para hacer efectivo el pago total de la vivienda.

Es por este motivo, por lo que Facua ha pedido al PP que se pronuncie ante esta situación y exponga que si llega al poder va a tomar cartas en el asunto para evitar que el consumidor siga tan desprotegido como hasta el momento, debido a que el PSOE no ha realizado ningún movimiento para proteger al consumidor hipotecado.

Y es que para Facua este sencillo cambio sería suficiente para proteger al consumidor, debido a que con la actual ley el banco siempre gana. Por este motivo Rubén Sanchez ha comentado en sus declaraciones que una cosa es que el cambio es posible, el cual es completamente posible, y otro es la postura que están tomando los dos partidos políticos más importantes, la cual es la de defender los intereses de la banca frente a los intereses del consumidor.

Además ha añadido que el gobierno no hace nada ante el abuso de la banca, la cual fue la que hincho los precios de la vivienda, y una vez que esta baja no se conforma con el embargo de la vivienda, sino que exige al cliente que pague la parte porcentual de lo que debe, haciendo que el hipotecado a pesar de perder su vivienda tenga que seguir pagando al banco dinero.

Por todo ello, el portavoz de Facua se ha mostrado muy desilusionado con la pasividad del gobierno ante el abuso de los bancos hacia sus clientes hipotecados. A su vez comento que la sentencia en el tribuna de Navarra es esperanzadora, aunque esto no servirá para todos aquellos hipotecados que están en una mala situación económica.

google

couk