Un 15% de las hipotecas suscritas han sido renegociadas
23.11.2010
La situación de embargos hipotecarios en España está llegando a un punto crítico. Apenas la semana pasada se informaba que alrededor de 800 españoles pierden su vivienda cada semana ante la imposibilidad de hacer frente a la cuota de la hipoteca. La morosidad en los préstamos hipotecarios se situaba en el pasado mes de septiembre en el 5,49%, situación que ha llevado a que un 15% de los españoles hayan realizado una renegociación de la hipoteca, según los datos de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.
En esta vía de ejecución se encontraban en el pasado mayo 1049 viviendas de Córdoba. Según los últimos datos de Ausbanc en el 2009 se experimento en Córdoba un aumento del 43% en materia de ejecuciones hipotecarias, mientras que en el 2008 el incremento fue del 100% respecto al año 2007.
Pero cuando se deja de pagar la cuota comienza el traumático proceso. Ante el impago de entre tres y seis cuotas, la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria. Así, la entidad interpone una demanda en el juzgado para finiquitar el contrato del préstamo hipotecario.
Lo peor es que la entidad no reclama la deuda de las mensualidades debidas sino la totalidad de la cantidad prestada además de un tipo de interés adicional y distinto al acordado en la póliza que puede alcanzar entre el 20 y 25% según lo que fue estipulado en la hipoteca.
El Banco de España destaca que la ejecución judicial implica que la entidad podrá poner a la venta el inmueble hipotecado. A su vez, el organismo señala que la ejecución extrajudicial es posible suponiendo que la entidad podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de un notario pero fuera de un procedimiento judicial.
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La morosidad de los bancos supera a la de las cajas de ahorros
22.11.2010
Según el Banco de España, en septiembre la morosidad tanto en bancos como en las cajas de ahorros ha descendido por primera vez desde hace tres meses. Estos datos se deben a que al final del mes de septiembre los préstamos dudosos, es decir, aquellos prestamos que han dejado al menos 3 cuotas o más de pagar, se quedaron con un importe de 101.263, siendo un 5,49%, frente al 5,62% del mes de agosto de los 1.843.383 millones prestados por las entidades.
Otro de los datos que llama bastante la atención, es que los bancos vuelven a superar un mes más la tasa de morosidad frente a las cajas, ya que los mismos obtuvieron un 5,58% de morosidad con 46.669 millones, mientras que las cajas obtuvieron un 5,33% con 45.401 millones.
Ante estos datos, rápidamente los bancos han salido a defenderse, explicando que esta morosidad de los bancos ha crecido frente a la morosidad de los bancos debido a que los datos de Caja Castilla la Mancha han sido pasados por primera vez a los datos bancarios.
Esto ha hecho que los prestamos dudosos hayan pasado de ser contabilizados a nivel de las cajas de ahorros a la de los bancos, de aquí que dichos datos de morosidad sean mayores para los bancos que para las cajas. Es por ello, que a pesar de no saber cual es la cuantía exacta de la morosidad de la Caja Castilla la Mancha una vez depuradas sus deudas, los datos podrían quedar en unos 300 millones dudosos, lo que significa un 1,5% de la tasa de créditos dudosos.
A pesar de una mejora en los datos, las entidades bancarias esperan un 2011 complicado, ya que uno de los grandes problemas de los deudores es el paro, el cual de momento no da síntomas de mejora. Este paro es el que esta haciendo que la tasa de deudas cada vez sea mayor, ya que las personas que se están quedando sin subsidios son cada vez mayores, por lo que la probabilidad de impagos crece al mismo ritmo.
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Las clausulas suelo en el disparadero
17.11.2010
Las debatidas cláusulas suelo, que corresponden a los préstamos hipotecarios, que acortan la reducción de las mensualidades, si bajan los índices de referencias de las hipotecas, están de nuevo en el centro de la diana.
El Banco de España, máximo agente del sector bancario y comprometido con la protección de los derechos de los usuarios bancarios, no solo respalda sino que aconseja este debatido método. Pero recientemente esta cláusula “suelo de las hipotecas” ha recibido un duro revés, un fallo que ha sido recurrido, impedía a 3 entidades aplicar esta cláusula, por declararla abusiva, todo esto ha originado un nuevo aluvión de demandas.
Al término del 2009, de los 6.077 millones de préstamos hipotecarios vigentes, el 32% comprendía a restricciones a la variación alcista o bajista de los intereses, por lo tanto 1,97 millones de los usuarios se vieron perjudicados por este tipo de cláusula.
De las cuales, un 48% (824.666) ya aguantaban al observar como su mensualidad no mostraba las caídas del Euribor (índice de referencia al que están supeditados el 84 por ciento de las hipotecas) o de otras referencias variables (13%). Solamente un 3,2% de los préstamos hipotecarios españoles aplican interés fijo.
Estas cláusulas determinan un límite, a partir del cual, la hipoteca no puede rebajarse más, pero en la mayoría de los préstamos (28%) además se determina un techo. La cuestión, es que este es tan elevado, que nunca se logra, mientras que el límite inferior, se rebaja de manera más habitual (el Euribor se ha ubicado por debajo de un 1,5% desde mediados de 2009 hasta el mes pasado).
Así, el préstamo medio con limitación alcanza los 95.542 euros, en comparación al que no aplica la cláusula que es de 93.784 euros.
Justamente, es la desproporcionada relación entre techo – suelo (13,47% y 3,35% como promedio), la que provoco hace unos días que un juzgado sevillano de lo mercantil obligará a Caixa Galicia, Cajamar y BBVA, a suprimir la cláusula suelo y a no utilizarlas en los nuevas hipotecas.
El juez razono, que son abusivas, porque solamente cubren visiblemente y con holgura el riesgo de la entidad, pero no el del prestatario.
No obstante, las entidades han recurrido la sentencia en la Audiencia provincial, por lo que por el momento esta suspendida.
Por su lado, las entidades denunciadas consideran que el fallo es puntual y esporádico, y que no se puede calificar como un abuso, y que es una cuestión complicada de entender.
Puede que los órganos judiciales superiores se ponga de parte de las entidades, pero de cualquier forma, la sentencia tiene una gran significado y ha reavivado las quejas de las asociaciones de usuarios.
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Ahora es más fácil obtener una hipoteca según el Observatorio de Financiación Familiar
11.11.2010
Actualmente los jóvenes parecen ver más clara la opción de lograr un préstamo hipotecario, para la adquisición de una vivienda.
Así lo ratifica el Observatorio de Financiación Familiar, confeccionado por la Agencia Negociadora, que indica que los accesos a los préstamos hipotecarios son más posibles por la potente disminución que han soportado los precios de los pisos y viviendas.
El informe divulgado recientemente, demuestra que si bien persiste la limitación en el crédito, la importante bajada en el costo de las viviendas ha logrado que con los mismos ingresos, que una unidad familiar precise un 25 por ciento menos de capital para comprar una vivienda, que hace un año.
También, recalca que la rebaja en el esfuerzo económico que supone un préstamo hipotecario inferior, beneficia a las posibilidades de conseguir una hipoteca.
La eliminación de la desgravación fiscal por compra de una vivienda según la Agencia Negociadora, ha apresurado la bajada del precio de las viviendas, ante el recelo de los vendedores de que la nueva situación fiscal suponga precios todavía más bajos.
Las entidades bancarias conocedoras de estas circunstancias buscan hipotecas adaptadas al nuevo contexto de precios. En el que una familia que compre una vivienda abonara mensualmente un 25% menos de lo que pagaría hace 12 meses, por la compra de la misma vivienda.
En ningún caso, es una atenuación en la política de asignación de créditos hipotecarios e hipotecas, indica el informe, sino es un ajuste de las entidades bancarias al ambiente a la baja del mercado inmobiliario.
En la actualidad, los que más valoran los compradores es la obligación inicial, ya que la banca solamente presta como máximo un 80% del importe de compra o de tasación (el menor de ambos), lo que significa que el comprador debe pagar la cuantía restante, para acordar la transacción.
También, concluye el informe, que como ahora los inmuebles son más baratos se aminora considerablemente el esfuerzo del principio, hasta convertir algunas transacciones en factibles en este momento, que no lo eran hace unos cuantos meses.
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La crisis duplica las reclamaciones ante los bancos y las cajas de ahorros
08.11.2010
El número de reclamaciones presentadas al Banco de España en 2009 fue de 13640, lo que quiere decir que el número de reclamaciones hacia los bancos y cajas de ahorros casi se duplico, tras aumentar las mismas en un 93% respecto al año 2008. Esto es motivado principalmente por la crisis económica y financiera, ya que los clientes al no estar tan satisfechos como en años anteriores tuvieron que realizar un mayor número de reclamaciones.
Si comparamos las cifras de reclamaciones con las cifras de actividad financiera, nos damos cuenta que la reclamación media ascendió desde el 5 al 9.3 por cada millón de euros movido por las entidades financieras, lo que quiere decir que las cifras prácticamente se duplican de un año para otro.
Por otra parte hay que decir que el 53% de las reclamaciones iban dirigidas a los bancos, mientras que el 35% iban dirigidas a las cajas de ahorro. Mientras si observamos los datos por cada 100 oficinas abiertas, nos damos cuenta que 50% de estas iban destinadas a los bancos, mientras 20 iban destinadas a las cajas de ahorros.
Otro dato que merece la pena destacar es que las reclamaciones bancarias dirigidas a operaciones de activos pasaron a ser del 35%, mientras que las reclamaciones dirigidas a los depósitos fueron del 20%.
Mientras hay que decir que las resoluciones tuvieron una distribución parcial, es decir, que las resoluciones que estuvieron a favor del cliente fueron del 33%, mientras que las que estaban a favor de las entidades bancarias fueron del 55%, mientras que un 12% no tuvieron una resolución para ninguna de las partes por falta de pruebas a la hora de dictar una resolución sobre dicha reclamación.
Además hay que decir que en un 12% de los casos ambas partes llegaron a un acuerdo antes de tener que llegar a realizar una reclamación, mientras que las entidades bancarias tuvieron que devolver por dichas reclamaciones una cifra de 6.397.017 euros.
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La sentencia contra las hipotecas con suelo NO es firme
01.11.2010
Hace unos días os comentamos que en Sevilla se había emitido la primera sentencia judicial que condenaba a las hipotecas con suelo declarando que las mismas resultan abusivas, entre otras cosas. Sin embargo, muchos son los que tras enterarse de dicho anuncio y saber que ellos tienen una hipoteca con suelo no saben qué hacer en tal situación.
En tal caso, lo primero que hay que tener en cuenta es que no se trata de una resolución firme puesto que ha sido ya recurrida por las entidades financieras señaladas por el juez.
“La sentencia emitida por el Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Sevilla no es firme y, por lo tanto, no tendrá efectos inmediatos para los clientes con hipotecas que incluyan suelo a los tipos de interés. Una vez ejecutada, tendrá publicidad y repercutirá en los prestatarios de las entidades financieras objeto de la demanda, pero habrá que esperar a la doctrina legal del Tribunal Supremo (TS) para que la decisión vincule a todos los jueces en ulteriores procesos”, destacó Fernando Zunzunegui, abogado especialista en finanzas.
Otro factor a recordar para aquellos que estén pensando en acudir a sus bancos a modo de reclamación es que de momento tampoco se trata de una acción ilegal que fuese llevada a cabo, en ningún momento han sido declaradas como ilegales las hipotecas con suelo, el abuso del mismo en relación con el techo es lo que ha sido condenado. A su vez, también es importante recordar que de momento la sentencia únicamente apunta a tres entidades en particular (BBVA, Cajamar y CaixaGalicia) de modo que la sentencia únicamente se llevaría a as demás entidades financieras si el tribunal supremo lo declarase así, cosa que de momento no se ha hecho.
A su vez, Zunzunegui ha recordado que la senteancia es también extraploable a los casos de permutas financieras de tipos de interés como, por ejemplo, los swaps, de costes más altos y complejidad superior.
De momento se recuerda que las entidades financieras condenadas han recurrido la sentencia por lo cual habrá que esperar a ver si prospera dicha apelación u no.
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