El número de préstamos hipotecarios continúa en ascenso
27.04.2010
En febrero la cifra de préstamos hipotecarios establecidos sobre viviendas creció un 8,5% respecto al mismo periodo del año anterior hasta ubicarse en 54.813, enlazándose en consecuencia su segundo incremento interanual continuado después del mes de enero.
El número de viviendas sobre las que pesa una hipoteca creció un 2,3% lo que representa su primer progreso desde mediados de 2007. Si bien, la cuantía media de los préstamos hipotecarios establecidos sobre vivienda ha descendido un 4,6% en relación a la misma fecha.
Después de veintiocho meses anotando tasas interanuales negativas en noviembre los préstamos hipotecarios sobre viviendas experimentaron un repunte de un 1,8%, pero al final de año volvieron las tasas negativas. No obstante, a principio de este año volvieron las tasas positivas y con febrero ya van dos meses consecutivos en los que crecen el número de viviendas adquiridas con esta clase de financiación.
No obstante, en tasa interanual la cifra de viviendas hipotecadas creció en dicho mes un 2% menos respecto al mes de enero.
Los datos provisionales publicados por el Instituto Nacional de Estadística sobre la Estadística sobre Hipotecas muestran que la cuantía media por préstamo hipotecario establecido en febrero fue de 135.113 euros, la cifra se redujo un 10,2% en relación a febrero del año anterior y creció un 9,3% respecto al mes de enero.
La cuantía media de los préstamos hipotecarios sobre vivienda se sitúo en 118 euros, cifra un 4,6% inferior a febrero de 2009 y creció un 4,7% más al anotado en enero. El dinero entregado creció un 3,5% en tasa interanual hasta ubicarse en 6.478 millones de euros.
Según la información del Instituto en el citado periodo se instauraron 87.795 préstamos hipotecarios sobre fincas rusticas y urbanas, número que representa un incremento del 1% en comparación con febrero del año pasado y una bajada de un 2,6% en tasa interanual.
En el segundo mes de este año, la cuantía total de los créditos hipotecarios conferidos descendió un 9,3% hasta asentarse en 11.862 millones, por su parte la cuantía media de las hipotecas sobre la totalidad de las propiedades ascendió a 135.113 euros, un descenso del 10,2% respecto al mismo mes del ejercicio anterior y un aumento del 9,3% en relación a enero.
Las entidades que otorgaron un número más elevado de créditos hipotecarios fueron las cajas de ahorro, al reunir el 51,3% del total, después los bancos con un 37,9% y por último de otras instituciones financieras con un 10,8%.
El total del capital prestado se distribuyo por entidades así:
Bancos 46,1%
Cajas 43,2%
Otras 10,7%.
En febrero se aplico en las hipotecas un interés medio del 3,97%, una reducción del 26,5% respecto al mismo periodo del año anterior y un 2% menos en relación al mes de enero.
Las comunidades autónomas dónde se dispusieron en febrero más préstamos hipotecarios por cada cien mil habitantes fueron La Rioja (374) y Valencia (274). Las que cuenta con la tasa de variación más elevada fueron el País Vasco y Asturias, con un 44,4% y un 17,7% respectivamente.
En contra, las comunidades dónde se ha reducido más la constitución de esta clase de préstamos fueron Cantabria con un descenso del 37,5% y Extremadura con una bajada del 27,5%.
En lo referente a la cuantía media hipotecada Baleares (206.102) y Madrid (205.718) ocupan los dos primeros puestos de la clasificación, en contra los dos últimos puestos lo ocupan Extremadura y Navarra.
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Empresas de Reunificación de deudas
16.04.2010
Las empresas de reunificación de préstamos y deudas aterrizaron a últimos de la década de los noventa a España, en su publicidad promocionaban financiación sencilla y la opción de agrupar deudas para abonar menos cada mes.
Su introducción y la buena situación económica, lanzó al éxito a estas empresas que desempeñan una función de intermediación financiera.
Si bien, en la actualidad las circunstancias han cambiado radicalmente. De las ocho mil empresas dedicadas a la reunificación de deudas que había en 2007 en España se ha pasado a las mil que hay en la actualidad.
Aunque la situación existente puede considerarse la perfecta para impulsar su actividad, existen varias causas que evidencian el mal momento que atraviesan este tipo de empresas: la bajada en la venta de viviendas, la disminución en el número de concesiones de préstamos hipotecarios y la alta cifra de usuarios en situación de impago insalvables.
A pesar de la merma que ha soportado el sector, en general, desde las empresas que continúan negociando confirman que en el último año se ha observado el aumento de las solicitudes y el interés por su función de reunificación de deudas.
En el año pasado la cifra de solicitudes se acrecentó un 30%, el número de peticiones de reunificación de deudas se ha lanzado un 50% en 2009 en relación a 2008 y un 75% en lo que llevamos de año.
La razón fundamental de este incremento es que la reunificación de deudas es el único recurso viable para los hogares que están asfixiados por las deudas. Poder conseguir una deducción en la presión financiera de hasta el 50% mensual en un hogar, es la distancia entre mantenerse o ver como las deudas empiezan a enlazarse hasta que la situación es insostenible.
Para poder optar a la reunificación de deudas es obligatorio tener una vivienda en propiedad, tanto libre de cargas como con hipoteca y no tener muchas deudas pendientes.
La reunificación de deudas se basa en unir todos los créditos en uno, de clase hipotecaria. Justamente al poder adquirir estas características, el nuevo crédito se confiere a un vencimiento más amplio y con intereses inferiores a los de los créditos personales.
Si bien, el endeudamiento final también será más alto, ya que al mismo tiempo de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los siguientes gastos.
Gastos de la operación, aproximadamente el 8% del dinero financiado.
Comisión del intermediario, entre el 3 y el 5%. (o incluso 7%)
Asimismo, tendrá que estar abonando el préstamo durante un periodo de amortización más largo.
Como sucede con los préstamos hipotecarios, la reunificación de deudas no cuenta hoy en día con aprobaciones masivas por parte de las empresas reunificadoras.
Normalmente, estas empresas están capacitadas para mediar y encontrar una reunificación siempre que no supere el 85 o 90 % del importe del inmueble. En algunos supuestos, si se necesita liquidez añadida, la transacción no suele ratificarse.
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Seguridad jurídica en el ámbito de las refinanciaciones
08.04.2010
Anteriormente existía una gran inseguridad jurídica en el ámbito de las refinanciaciones, pero todo cambio con la aprobación de la Ley Concursal.
El artículo 71 de la citada normativa trata sobre las acciones de reintegración, por razón de las cuales pueden quedar invalidadas los actos oficiados en los veinticuatro meses precedentes a la declaración del concurso. La regla primordial que emplea esta normativa para concretar que actos serian revocables es el de si los actos debatidos fueron o no, dañinos para el conjunto activo.
El citado daño patrimonial se supone cuando se proceda de la conformación de garantías reales sobre obligaciones anteriores o de las nuevas contraídas en reemplazo de aquellas. Es indudable que, en el supuesto de concurso del deudor hay un riesgo de anulación de las nuevas garantías reales instituidas en garantía de una financiación anterior.
Según el citado artículo, si un banco o caja otorgaba financiación para liquidar obligaciones anteriores, juntando todas las deudas y certificaba el nuevo préstamo hipotecario, tenía el peligro de verse perjudicado por la acción de restitución a favor del conjunto, con la anulación del préstamo hipotecario. El daño patrimonial se supone, sin aceptar prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición o título gratuito.
En el supuesto de concurso del deudor, el peligro de que los préstamos se consideren dependientes, si el fallo hubiera sentenciado mala fe a las instituciones de crédito en el acto recusado. Para confirmar mala fe, en inicio parece que es bastante con que se supiese las circunstancias de deuda del deudor.
Se estiman convenios de refinanciación los logrados por el deudor en facultad de los cuales se resulte al menos al incremento significativo del crédito disponible o la reforma de sus obligaciones, bien por medio del aplazamiento de su término de vencimiento bien mediante la institución de otras obligaciones contraídas en sustitución de aquellas.
Primer caso.
El banco o caja confiere un acrecentamiento importante del crédito disponible, deberá originarse un incremento del riesgo de la institución que realiza la refinanciación. No obstante, si para garantizar este nuevo crédito se establece una nueva garantía, no se aplica la citada normativa.
Segundo caso.
Si se elige por una modificación de las obligaciones anteriores, esta reforma no es obligatoria que sea representativa, sino que la misma puede residir en una renovación del tipo de interés, en un incremento del periodo de vencimiento.
Además, los convenios de refinanciación han de garantizar a un proyecto de viabilidad, que admita la continuación de la deuda a corto y medio plazo. Este proyecto de viabilidad no tiene que ser obligatoriamente eficaz, puede terminar fracasado y esto no representa que no quede amparado por la Ley Concursal, si bien sería más complejo.
El convenio de refinanciación ha de respetar varias exigencias.
Que se legalice en escritura pública.
Que sea ratificado por los acreedores que representen al menos las tres quintas partes del pasivo del deudor en el periodo de aplicación del convenio de refinanciación.
Que certifique a un proyecto de viabilidad (orientado por un analista autónomo elegido por el registrador mercantil de la localidad de residencia del deudor) que admita la continuidad de la actividad del deudor.
El analista debe dictaminar sobre la capacidad de la información facilitada por el deudor, sobre el carácter lógico y viable del proyecto de viabilidad y sobre la proporción de las garantías.
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Auge de ofertas para financiar la compra de una vivienda
07.04.2010
Desde hacía bastante tiempo no se observaba algo parecido en el mercado hipotecario. Actualmente hay publicidad en los medios de comunicación. Parece como si otra vez se quisieran poner a la última los préstamos hipotecarios.
Por su parte, BBVA publicita su hipoteca fácil para nueva vivienda o cambio de domicilio con el atractivo de conseguir dos mil euros de regalo si el cliente cambia de entidad su préstamo. Bankinter también promociona su hipoteca sin. Barclays también apuesta por una campaña de promoción.
Aparte de estos préstamos hipotecarios habituales están los préstamos que tienen términos específicos por parte de las entidades financieras para favorecer la venta de las promociones inmobiliarias e inmuebles de los que actualmente son dueñas.
Según los datos más actuales del INE en enero se formalizaron 53.747 préstamos hipotecarios sobre vivienda un crecimiento del 12, 3 % respecto a diciembre del año anterior y un aumento del 2, 3 % en relación con enero de 2009.
Este despunte esta originado por la confluencia de varias circunstancias que pueden estimular el sector. Ya está confirmado el incremento del IVA a partir de julio. En el tema de vivienda, la subida de este tributo o en consecuencia el de transmisiones patrimoniales, si tiene importancia económica que dependerá de la cuantía de la compra y de la región de residencia.
Si los bancos y cajas proponen más préstamos, es más posible que haya personas que determinen anticipar la adquisición de su vivienda. O desde el enfoque de las entidades financieras, si se incrementa el número de probables nuevos compradores, crece las posibilidades de escoger entre la nueva clientela.
También este es el último período en que los préstamos para compra de vivienda conservarán su presente status fiscal. Es posible que desde principios del año que viene sólo tengan derecho a desgravar los particulares con rentas menores a 24.107 euros.
Si la hipoteca se formaliza durante este año, se conservarán los derechos obtenidos independientemente de los límites de ingresos, por lo tanto se disfrutará de una deducción del 15 % anual sobre una base máxima de 9.015 (adición del capital e intereses en el pago de las mensualidades). La rebaja máxima por persona es de aproximadamente 1.350 euros una cuantía nada despreciable.
Lo mismo sucede con la ampliación de dicha deducción en el supuesto de rehabilitación de vivienda. Se aplicará un IVA rebajado además de producir una deducción fiscal añadida del 10 %.
La bajada del Euribor también contribuye al momento actual. Las hipotecas son una fuente de ingresos importante para las entidades financieras, por el conjunto de gastos que deben abonar los hipotecados.
Para finalizar, es importante señalar que como consecuencia de la crisis algunas entidades financieras han aumentado cuantiosamente su cartera inmobiliaria. Por lo que en la actualidad abundan los préstamos con circunstancias exclusivas, aunque solamente sean para los clientes que adquieran alguna de sus viviendas.
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