Como señala José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, APCE, la supuesta bajada de precios por sí sola no va a incrementar las ventas si ella no va acompañada de una apertura en la concesión de préstamos y créditos.

Este es el meollo del asunto. Si se continúa con la restricción del crédito más inmuebles actualmente propiedad de promotores irán aumentando el patrimonio “ocioso” de la Banca.

El director general de la Sociedad de Tasación, ST, Juan Fernández-Aceytuno opina que las necesidades de capital adicional por parte de la Banca dificultan la concesión de créditos. Se estima una disminución de entre el 15 y el 20 por ciento en la concesión de nuevas hipotecas durante 2012 por lo que, a su vez, la cartera hipotecaria se reduciría entre un 5 y 6 por ciento.

Además, resulta menos complicado conceder préstamos en un sector diferente del inmobiliario. Aún una apertura del crédito en otros sectores permite cierta recuperación de la construcción en la medida en que reactiva el consumo, el crecimiento económico e, indirectamente, la demanda de nuevas viviendas.

A su vez, el director general del Grupo MAIN, José Parra-Moreno apuesta por un descenso estrepitoso del crédito hipotecario por las citadas necesidades de capital de la gran Banca para adquirir a las instituciones pequeñas, que distrae recursos que de otra forma se utilizarían en la concesión de préstamos.

Este ejecutivo de la citada empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios de las instituciones de crédito es de la opinión que sólo recibirán préstamos hipotecarios los que adquieran viviendas que sean propiedad de la Banca, aunque ésta solamente sacará al mercado los inmuebles de peor calidad, apostando porque la cartera de activos de alta calidad no perderá valor y podrá venderse en mejores condiciones en el futuro.

Pero a la vez, que bastantes entidades bancarias especialistas en el tema han desaparecido del mapa español, el crédito privado está preparado para aumentar su presencia todavía más en el sector.

Su compromiso con los particulares y hogares con necesidades de dinero, en el momento de mantener cualquier opción en la reunificación de préstamos, continúa sin cambios, en lo referente a las facilidades en la asignación de financiación, en contra de la postura limitativa y conservadora de las entidades bancarias.

Clifford Auckland mantienen sin modificación sus productos de reunificación. Los términos son los mismos que cualquier préstamo hipotecario urgente, basta con presentar un documento identificativo y las escrituras del inmueble, para que de una manera rápida se gestione su préstamo en los mejores términos.

Para esta consolidada consultora, el mercado nacional de financiación en capital privado, tiene suficientes recursos, para absorbe totalmente la actividad abandonada por las entidades bancarias, tanto nacionales como internacionales, o que han limitado al máximo la asignación de financiación o han dejado el mercado nacional por no hallar incentivos.

La manera más frecuente de esta clase de préstamos (que inclusive se formalizan en una notaría), es que el usurero presta una cuantía determina de capital, si bien en el documento público se especifica una cuantía mayor, con un interés que puede exceder del 200%. Por lo cual, los juzgados habitualmente se ponen del lado de los solicitantes. Esto es lo que le sucedió a una mujer de Tarragona sin trabajo y cuyo cónyuge estaba enfermo, que un magistrado le ha dado la razón en una sentencia sin precedentes en la jurisdicción.

Concedemos un préstamo sin ingresos, sin nómina, sin contrato fijo, no importa que aparezca en algún listado de morosos, en unas cuantas horas, sin necesidad de aportar garantías. Este era el reclamo utilizado por algunos prestamistas, para lograr la atención de las personas que desesperadamente necesitan dinero, usuarios que por causa de la crisis se han multiplicado. Y muchas personas acuden a estos prestamistas ante la negativa de financiación de la banca.

La mujer se puso en contacto con el prestamista para lograr el capital. Recibió doce mil euros en efectivo. Si bien, en el contrato del préstamo (que tenía como garantía un inmueble) que rubricó ante notario en julio del 2008 se especificaba 26.250 euros. Los términos eran los siguientes: la cuantía se tenía que reintegrar a los 6 meses, en una única entrega sin intereses. No obstante, si había intereses, aparecían encubiertos y fueron pactados por ambas partes. En porcentaje, llegaría al 234,3%, la diferencia existencia entre la cantidad que se debía abonar y la cantidad que se recibió.

Los letrados Manuel Fernández y Juan Agüero presentaron una demanda, a nombre de la mujer que pidió el capital, en la que se solicitaba que el préstamo se declarara nulo. Y así lo resolvió el juez, quien además ha declarado nulo el préstamo hipotecario formalizado como garantía. Asimismo, el prestamista deberá abonar las costas del proceso, que son unos diez mil euros.

En la sentencia, el juez, considera que no se ha demostrado la situación desesperada que describe la mujer en el instante de la rúbrica del contrato, aunque es verdad que en aquel instante su cónyuge, está enfermo gravemente y sus ingresos eran mínimos. Pero esto, según el fallo, no representa que este probada una situación alarmante, que obligará a la persona a formalizar el contrato con unos desmedidos intereses.

Durante el proceso la demandante expuso, que después de salir del notario ingreso en su cuenta 11.500 euros y reservo quinientos euros para abonar otras deudas. Según el magistrado, aunque dichas declaraciones no tengan nada de credibilidad, ya que la mujer podrá haberse guardo el dinero restante, este hecho resulta muy importante, además de otras pruebas aportadas durante el proceso.

Para el juez es sorprendente, que no se hubiera acordado el abono de intereses habituales por el prestatario. El prestamista lo evidenció en que su beneficio no estaba en la ganancia de los intereses, y que la ganancia tendría lugar en la demora del pago. Si bien, el magistrado no dio credibilidad a esta evidencia, ya que cualquier prestamista no solamente busca beneficio en el pago demorado de la fecha pactada, sino principalmente que el prestamista había celebrado otros contratos de préstamos, por lo tanto se puede considerar un profesional del crédito. Y todavía va más allá, al apuntar que con estos trapicheos era su forma de ganarse la vida, lo cual hace sorprendente que no hubiere intereses, y por lo tanto estaban encubiertos en la transacción.

Aún existen más datos que garantizan que el prestamista se dedicaba a proporcionar financiación. La entrega de capital siempre era inferior, a la que verdaderamente aparecía en los contratos, y asimismo se realizaba en efectivo, cuando lo normal es hacerlo por medio de un cheque.

Durante el proceso judicial declararan otras dos personas más que habían solicitado un préstamo al prestatario. Una recibió 7.000 euros y el otro 6.5000 euros, aunque en el contrato se determinaba 17.700 y 12.250 euros respectivamente.

Por todo esto, el juez manifiesta la no validez del contrato, por una parte, y la obligación de la prestataria de reintegrar solamente la cuantía recibida en efectivo, sin devolver los intereses ordinarios ni los de demora, y por otra parte, la nulidad del préstamo hipotecario como la garantía de la transacción.

El condenado, que ha admitido los hechos, ha admitido ser asimismo el autor de un hecho delictivo de apropiación indebida, abonar una sanción de 1.260 euros e indemnizar al cliente con la cuantía usurpada.

La condena ya es firme, ya que ambas partes han renunciado a un posible recurso, es resultado de un acuerdo alcanzado en un proceso judicial que ha tenido lugar en la Sección 2ª de la Audiencia de Valencia.

El condenado no ingresará en la cárcel, ya que no tiene antecedentes penales, y la audiencia ha admitido la solicitud realizada por el abogado defensor de suspender la condena.

Los hechos sucedieron en 2007, cuando el damnificado contacto con David, que dedicaba a gestiones relacionadas con la refundición y la reunificación de deudas por medio de un servicio online, con la denominación de Credixan Inversores.

El cliente encomendó al gestor las transacciones necesarias para la refinanciación de sus deudas, pues pasaba por una mala situación que le impedía enfrentar los abonos del préstamo hipotecario de su vivienda, situada en Valencia, y de las deudas procedentes de la utilización de diversas tarjetas de crédito, una deuda total de 50.000 euros.

El gestor, con el propósito de favorecerse de la situación, pidió al cliente distintos documentos para realizar las gestiones.

De esta forma, a mediados del mes de mayo del 2007, le convocó en una notaría, en la que le confirió un poder especial al gestor para negociar créditos o préstamos, principalmente de tipo hipotecario, recibir los fondos que obtenía con estos, determinar vencimientos, forma de abono, interesas y realizar préstamo hipotecarios sobre otros inmuebles.

Posteriormente, el condenado uso estos poderes, y actuando en representación de la víctima, consiguió en escritura pública una hipoteca de 33.429 euros, teniendo como garantía la vivienda del cliente.

Para devolver esta cantidad, en noviembre de 2007, usando el mismo poder, consiguió un segundo préstamo hipotecario de 32.000 euros, cuya garantía era la misma vivienda.

Después, negocio un nuevo crédito, para obtener en efectivo 18.000 euros.

Con todas las transacciones, el condenado consiguió 50.000 euros en total, cuantía que no destino al abono de la deuda del cliente y solamente le entrego trescientos euros.

Como resultado de todo y ante la falta de abono de las mensualidades de los préstamos hipotecarios, las entidades financieras comenzaron el proceso de ejecución hipotecario de la vivienda propiedad de la víctima.

El endeudamiento descontrolado ha rebasado los niveles recomendables que indican que no se deben comprometer los ingresos en más del 40 por ciento en deudas.

Por ejemplo, en Castellón los hogares cuyos ingresos se destinan en un 50 por ciento a pagar obligaciones han aumentado en un 10 por ciento.

La Agencia Negociadora realizó una investigación que confirma lo dicho y añade que en los períodos vacacionales la tendencia a endeudarse a través de préstamos personales aumenta sensiblemente. Esto hace que el consumidor deba hacer frente, en septiembre, a los pagos anteriores a los cuales se le añaden los créditos nuevos solicitados para costear las vacaciones.

Los analistas aseguran que en la provincia de Castellón se presenta un escenario más crítico aún ya que registra una mayor tasa de paro comparada con otras localidades, adicionalmente, las prestaciones por desempleo ya se han terminado así que la mayoría de las personas no reciben ingresos a final de mes.

Por otra parte, la presidenta de la Asociación de Usuarios de Seguros, Bancos y Casas de Ahorros, Adicae, Lorena García recordó que durante el boom inmobiliario se otorgaron muchas hipotecas superiores al 100 por ciento, además los clientes se endeudaron también con préstamos personales y tarjetas de crédito. El nivel de endeudamiento familiar llegó a niveles elevados en los que al faltar los salarios la gente no puede hacer frente a los pagos y queda en una situación de indefensión.

A su vez, Lorena Civera, una economista de la firma Aseicas Assessors, anclado en Castellón, aseguró que los hogares tienen un endeudamiento, en promedio, por la mitad de sus ingresos. Estas deudas se tomaron para mantener un nivel de vida muy ostentoso y al sobrevenir la crisis económica y quedar dos y hasta tres personas sin empleo en una familia, el grupo familiar se ve imposibilitado de cumplir con los pagos y entra en situaciones críticas.

Según un estudio elaborado por la sección de análisis de dicha agencia, que ha revisado aproximadamente once mil expedientes de petición de reagrupación de las deudas, 3 de cada 4 solicitantes de transacciones de refinanciación, cuentan con 3 o más tarjetas de crédito, que utilizan frecuentemente para enfrentar los gastos del día a día.

El 50% tienen financiados con dichas tarjetas más de quince mil euros (el doble que el semestre pasado) y un quinto ha consumido su volumen de financiación y tiene verdaderos problemas para enfrentar el abono de las mensualidades ya que los intereses producidos son altos.

La Agencia ha destacado, que aunque los “socavones” producidos por las tarjetas constituyen un porcentaje pequeño en cuanto al volumen de deudas de las familias (en el que está incluido un préstamo hipotecario y algún crédito personal), pueden producir impagos, que pueden desembocar en el temido embargo de la residencia familiar.

Ha concretado que se puede llegar a esta situación, porque aunque las cuantías financiadas con las tarjetas, normalmente son inferiores si se compara con los créditos al consumo, los interés que aplica la banca a dicha financiación son muy altos (superiores al 20%), pueden llegar a asfixiar a cientos de hogares en España.

Asimismo, la Agencia ha destacado que las épocas del año en que se utiliza excesivamente las tarjetas de crédito son el verano, la Navidad y el periodo después de las vacaciones.

Siendo los trabajadores fijos de empresas grandes, los profesionales por cuenta propia y los funcionarios los grupos más perjudicados por el excesivo endeudamiento de las tarjetas de crédito.

Por lo cual, ha acabado con la conclusión que el endeudamiento producido por la utilización abusiva e indebida de las tarjetas de crédito, puede convertirse a la larga en una arma muy peligrosa para los familias.

Pese a los tipo moderados de interés y el progreso bajista del importe medio de las viviendas, el esfuerzo figurado contando con la desgravación logro de media el 27,7 por ciento de la nomina, sin la repercusión de esta ventaja fiscal, el porcentaje se incremento al 34,3 por ciento, más de una tercera parte de los ingresos y más elevado de lo que se recomendaba en el Plan Estatal de Vivienda, que lo emplazaba en un 33,3 por ciento.

Si bien, este esfuerzo independientemente de las desgravaciones a las familias, para adquirir una vivienda, es solamente 1,4% más bajo al que debían realizar en el segundo trimestre del año pasado. No obstante, los ingresos destinados sin desgravaciones fue de 0,9% más bajo en el primer trimestre de 2010.

Este aumento del costo en el abono de la vivienda, fue sufrido plenamente por las familias con rentas de más de 24107,20 euros, para las cuales la desgravación desapareció completamente a principios de año.

Entre las rentas de 17707,20 hasta 24107,20 euros, la base imponible que se aplicara será una desgravación progresiva de manera lineal, con lo que esfuerzo en los ingresos también se incrementara de una manera paulatina.

No obstante, cuando la base imponible sea menor de 17707,20 euros, se sostiene la desgravación del 15% en la cuota, de los importes abonados anualmente, con un máximo anual de 9040 euros.

La restricción de la desgravación se aplica en todo el país, aunque algunas regiones han resuelto mantenerla en su demarcación como País Vasco, Navarra y Madrid, y esta modificación no perjudica a los contribuyentes que actualmente se están beneficiando de la desgravación por vivienda, sin tener en cuenta sus ingresos.

El único beneficiado de esto ha sido el Estado, que conseguirá ahorrar aproximadamente doscientos millones este año, según tiene previsto el Ejecutivo.

Una de las entidades es Santander. Y es que la entidad financiera más importante de España ha anunciado que a partir del próximo mes de agosto ofrecerá a los clientes particulares y autónomos con “problemas de ingresos” la posibilidad de solicitar un período de carencia de 3 años sobre los préstamos hipotecarios destinados a la compra de la vivienda habitual.

Alfredo Saenz, consejero delegado de la entidad, ha constatado que la entidad ofrecerá esta opción a aquellos clientes particulares o autónomos que estén en situación de desempleo u que hayan sufrido una pérdida de ingresos superior al 25%, por ejemplo un matrimonio donde uno de los 2 está en situación de desempleo.

Dicho período de carencia implicaría una rebaja significativa sobre la cuota mensual puesto que los clientes únicamente estarían pagando los intereses durante esos 3 años. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca de 125 mil euros 25 años con un diferencial del 0,7%, los clientes pasarían de pagar casi 600 euros al mes a poco más de 300 “un alivio importante” ha asegurado Saenz.

De este modo, el Santander se une a las entidades que buscan ofrecer soluciones ante la difícil situación que atraviesan las familias en España.

El Euribor ha experimentado 6 sesiones seguidas de incrementos diarios y aunque aún faltan un par de días para que finalice el mes (el que cuenta el Euribor), cerrará el mes de julio bastante por encima del mes de junio, cuando cerró en un 2,144%, que es significativamente más alto que en el mismo período del año anterior cuando cerró el mes de julio en un 1,373%.

Con el nuevo cambio, a quienes les toque una revisión este mes siguiente tendrán que pagar una media de 738 euros más al año u 61 euros más al mes, considerando la media de una hipoteca de 150 mil euros a 25 años con un diferencial del Euribor más el 0,8%.

De este modo, el Euribor se mantiene en la senda alcista que comenzó a mediados del 2009, tras haber marcado su máximo en el mes de julio del 2008 cuando llegó a un impresionante 5,39%.

La nueva caída se une a los descensos de abril (38,2 por ciento), marzo (20,2%), febrero (8,8%) y enero (7,9%), aunque si comparamos mayo con el mes de abril, la firma de hipotecas creció un 20 por ciento.

En otro contexto, el importe de los préstamos bajó a 4 mil 139 millones 200 mil euros (una disminución del 35,2 por ciento). A su vez, el promedio por préstamo hipotecario bajó un 4,3 por ciento y se situó en 110 mil 32 euros.

Por tipo de entidades, el 50,1 por ciento de las hipotecas fue concedido por las Cajas de Ahorro, un 36,1 por ciento por los bancos y un 13,8 por ciento por otras financieras.

Por importe, también las Cajas ocupan el primer lugar con el 44,1 por ciento, seguida de los bancos con el 41 por ciento y por los otros entes crediticios con el 14,9 por ciento.

En mayo se incrementó en un 4,1 por ciento interanual y uno por ciento con referencia a abril la tasa de interés media, que se situó en 4,08 por ciento.

Continúa la misma tendencia en el sentido de que el 95,1 por ciento de las hipotecas de mayo de 2011 son a interés variable y sólo un 4,9 por ciento son a interés fijo. En el primer caso, un 81,8 por ciento utiliza el Euribor como el tipo de referencia.

31.875 hipotecas con cambios en sus condiciones se registraron en mayo lo que implica una reducción del 29,3 por ciento. De éstas 17.355 corresponden a viviendas; a su vez, las novaciones fueron 26.830 (26,7 por ciento menos que el año pasado), mientras que por cambio de entidad fueron 3.484 (46,3 por ciento menos).

Por otra parte, un 39,6 por ciento de los cambios de condiciones son modificación del tipo de interés, incluyendo cambios de interés fijo a interés variable.

Durante el quinto mes del año fueron canceladas 43.702 hipotecas, una reducción del 10,9 por ciento frente a mayo del año anterior.